Hướng dẫn chi tiết về thuế TNDN bất động sản từ cách xác định doanh thu, chi phí được trừ, thuế suất 20%, phương pháp kê khai và quyết toán.

Tóm tắt các ý chính

  • Đối tượng chịu thuế: Mọi doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.
  • Thuế suất áp dụng: Mức thuế suất cố định là 20% trên thu nhập tính thuế.
  • Xác định thu nhập tính thuế: Bằng Doanh thu trừ đi các chi phí được trừ hợp lệ và trừ tiếp lỗ lũy kế từ BĐS (nếu có).
  • Phương pháp kê khai: Kê khai theo từng lần phát sinh (không thường xuyên) hoặc tạm nộp quý, quyết toán năm (thường xuyên).
  • Hồ sơ quan trọng: Mẫu 02/TNDN (từng lần phát sinh) và Phụ lục 03-8A/TNDN (quyết toán năm) theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực có doanh thu hấp dẫn nhưng cũng đi kèm với các nghĩa vụ thuế phức tạp, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Việc nắm rõ thuế TNDN bất động sản và các quy định không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu hóa được chi phí thuế phải nộp.

Trong bài viết này, Thuận Thiên sẽ tổng hợp và làm rõ mọi quy định thuế TNDN bất cộng sản, giúp bạn tự tin trong công tác hạch toán và kê khai.

Căn cứ pháp lý:

I. Đối tượng phải nộp thuế TNDN từ kinh doanh bất động sản

Về cơ bản, tất cả các doanh nghiệp có phát sinh thu nhập từ hoạt động liên quan đến bất động sản tại Việt Nam đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế TNDN, cụ thể bao gồm:

  • Doanh nghiệp có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
  • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất, cho thuê nhà, công trình xây dựng.
  • Doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc các tài sản đi kèm khác.
  • Doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng vốn trong dự án bất động sản, bao gồm cả trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở.

II. Cách xác định doanh thu và thu nhập tính thuế TNDN bất động sản

1. Xác định doanh thu tính thuế

Doanh thu để tính thuế TNDN từ hoạt động bất động sản được xác định là toàn bộ tiền bán, tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê thu được từ hoạt động, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm mà bên bán (hoặc bên cho thuê) được hưởng.

  • Đối với hoạt động chuyển nhượng: Doanh thu là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng, doanh thu sẽ được xác định theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.
  • Đối với hoạt động cho thuê: Doanh thu là giá cho thuê trên hợp đồng, bao gồm cả các khoản phụ thu kèm theo như phí quản lý, phí dịch vụ…

2. Các khoản chi phí được trừ

Để tính được thu nhập chịu thuế, doanh nghiệp được trừ các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Các khoản chi phí được trừ phổ biến bao gồm:

  • Giá vốn của bất động sản: Bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí mua lại bất động sản…
  • Chi phí lãi vay: Các khoản lãi vay phát sinh liên quan trực tiếp đến việc đầu tư, xây dựng, sửa chữa, kinh doanh bất động sản.
  • Chi phí khấu hao tài sản cố định: Chi phí khấu hao của các công trình xây dựng, nhà cửa phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
  • Chi phí hoạt động khác: Bao gồm chi phí quản lý, marketing, quảng cáo, hoa hồng môi giới, lương nhân công… liên quan trực tiếp đến dự án.

Lưu ý: Các khoản chi không được trừ bao gồm tiền phạt vi phạm hợp đồng, chi phí lãi vay vượt tỷ lệ quy định, các khoản chi không có hóa đơn chứng từ hợp lệ hoặc không liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh.

3. Xác định thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế là cơ sở cuối cùng để áp dụng thuế suất. Công thức xác định như sau:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Lỗ lũy kế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)

Trong đó, Thu nhập chịu thuế được tính bằng cách lấy Doanh thu tính thuế trừ đi tổng các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động bất động sản.

Doanh thu tính thuế bao gồm toàn bộ tiền thu từ bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản; chi phí được trừ gồm giá vốn, lãi vay, khấu hao tài sản cố định và chi phí hoạt động hợp lệ, nhưng phải có chứng từ hợp pháp.
Doanh thu tính thuế bao gồm toàn bộ tiền thu từ bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản; chi phí được trừ gồm giá vốn, lãi vay, khấu hao tài sản cố định và chi phí hoạt động hợp lệ, nhưng phải có chứng từ hợp pháp.

III. Thuế suất và phương pháp tính thuế TNDN bất động sản

Thuế suất áp dụng: Mức thuế suất thuế TNDN chung cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện hành là 20% trên thu nhập tính thuế, áp dụng từ ngày 01/01/2016.

1. Phương pháp tính thuế

Về cơ bản, cách tính thuế TNDN phải nộp là lấy Thu nhập tính thuế x 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào tính chất hoạt động của doanh nghiệp, phương pháp kê khai và tạm nộp sẽ khác nhau:

  • Phương pháp kê khai theo quý/năm: Áp dụng cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thường xuyên. Doanh nghiệp sẽ thực hiện tạm nộp thuế TNDN theo quý và quyết toán vào cuối năm cùng với các hoạt động sản xuất kinh doanh khác.
  • Phương pháp kê khai theo từng lần phát sinh: Áp dụng cho doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh không thường xuyên. Khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hồ sơ khai thuế và nộp thuế cho từng lần chuyển nhượng đó.

IV. Quy định về kê khai, nộp và quyết toán thuế

1. Đối với hoạt động chuyển nhượng không thường xuyên (khai theo từng lần phát sinh)

  • Hồ sơ: Doanh nghiệp lập Tờ khai thuế TNDN theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
  • Thời hạn nộp: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực).

2. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên (khai theo quý/năm)

  • Tạm nộp hàng quý: Doanh nghiệp tự xác định số thuế TNDN tạm nộp hàng quý và hạch toán chung vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
  • Quyết toán năm: Khi quyết toán thuế TNDN cuối năm, doanh nghiệp phải hạch toán riêng thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu hoạt động này diễn ra trên nhiều tỉnh thành khác nhau, cần lập Phụ lục 03-8A/TNDN (kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC) để phân bổ số thuế phải nộp cho từng địa phương.

V. Ưu đãi thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Pháp luật hiện hành có một số chính sách ưu đãi miễn, giảm thuế TNDN nhằm khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực ưu tiên, cụ thể:

  • Dự án nhà ở xã hội: Doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được hưởng các ưu đãi về thuế TNDN theo quy định riêng của pháp luật về nhà ở.
  • Dự án tại khu vực khó khăn: Các dự án đầu tư bất động sản tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn sẽ được hưởng ưu đãi thuế TNDN theo quy định của Luật Đầu tư.

VI. Tóm tắt Quy định thuế tndn cho doanh thu từ kinh doanh bất động sản

Tóm lại, để tuân thủ quy định thuế TNDN cho doanh thu từ bất động sản, doanh nghiệp cần xác định chính xác mình thuộc đối tượng nào (kinh doanh thường xuyên hay không thường xuyên) để áp dụng phương pháp kê khai phù hợp.

Điểm mấu chốt là phải xác định đúng doanh thu tính thuế, tập hợp đầy đủ các chi phí hợp lệ được trừ để tối ưu hóa số thuế phải nộp. Việc nắm vững các quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC về hồ sơ và thời hạn kê khai là vô cùng quan trọng để tránh các rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Câu Hỏi Thường Gặp

Có. Tiền thu được từ hoạt động cho thuê đất, cho thuê nhà xưởng, văn phòng… được xác định là doanh thu từ kinh doanh bất động sản và phải chịu thuế TNDN với thuế suất 20% trên thu nhập tính thuế.

Lỗ phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước sẽ được bù trừ vào thu nhập tính thuế của chính hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế hiện tại. Nếu sau khi bù trừ vẫn còn lỗ, doanh nghiệp sẽ tiếp tục chuyển lỗ sang các năm tiếp theo, thời gian chuyển lỗ không quá 5 năm liên tục.

Đối với doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản thường xuyên, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (mẫu 02/TNDN) chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, tức là ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ ấn định doanh thu tính thuế theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh để đảm bảo chống thất thu thuế.

Doanh nghiệp được áp dụng ưu đãi thuế TNDN khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua và dự án đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.