Khi nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, người nhận phải thực hiện đúng nghĩa vụ kê khai và nộp các loại thuế, đồng thời đảm bảo các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
I. Nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng dự án bất động sản
Khi nhận chuyển nhượng một dự án đầu tư, nghĩa vụ thuế sẽ được quy định riêng biệt tùy theo loại dự án, không có một quy định chung áp dụng cho tất cả. Dưới đây là các quy định cụ thể đối với chuyển nhượng dự án bất động sản.
1. Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)
- Thuế suất: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất TNDN là 20%.
- Kê khai: Doanh nghiệp không phải nộp hồ sơ khai thuế quý nhưng phải tự xác định số thuế tạm nộp hàng quý và nộp vào ngân sách nhà nước tại tỉnh nơi có bất động sản. Cuối năm, doanh nghiệp thực hiện quyết toán thuế theo mẫu 03/TNDN và lập phụ lục bảng phân bổ số thuế phải nộp cho các địa phương theo mẫu 03-8A/TNDN.
- Cách tính thu nhập chịu thuế: Được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các khoản chi phí được trừ liên quan.
- Nguyên tắc hạch toán: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải được hạch toán riêng, không được hưởng ưu đãi thuế TNDN và không được bù trừ vào thu nhập hoặc lỗ của các hoạt động kinh doanh khác.
- Trường hợp đặc biệt: Các tổ chức tín dụng, Công ty Mua bán nợ Việt Nam (DATC), Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) khi chuyển nhượng bất động sản là tài sản đảm bảo tiền vay cũng phải kê khai và nộp thuế TNDN theo quy định.
2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Doanh nghiệp phải thực hiện khai thuế GTGT và nộp hồ sơ khai thuế theo mẫu Phụ lục 02-1/GTGT tại cơ quan thuế ở tỉnh nơi có bất động sản chuyển nhượng. Sau đó, doanh thu này được tổng hợp vào hồ sơ khai thuế chung tại trụ sở chính để thực hiện bù trừ số thuế đã nộp.
II. Nghĩa vụ tài chính và điều kiện chuyển nhượng
- Điều kiện chuyển nhượng: Theo Luật Đầu tư, dự án được phép chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện như dự án không bị chấm dứt hoạt động, tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, và nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện áp dụng.
- Nghĩa vụ tài chính về đất: Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí liên quan.
- Thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính: Các bên có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành. Điều kiện là nghĩa vụ này phải được cơ quan có thẩm quyền xác định và bên nhận chuyển nhượng phải có bảo đảm thực hiện (như ký quỹ tại kho bạc nhà nước hoặc có bảo lãnh ngân hàng).
- Thời hạn thực hiện: Theo thời hạn quy định trong quyết định chấp thuận chuyển nhượng, các bên phải hoàn tất việc ký kết hợp đồng và bàn giao dự án. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án cho bên nhận chuyển nhượng bằng văn bản có chữ ký của cả hai bên.
- Kế thừa ưu đãi: Nếu dự án trước đó được miễn, giảm tiền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng sẽ được tiếp tục hưởng ưu đãi cho thời gian còn lại nếu tiếp tục thực hiện dự án theo đúng mục tiêu.
Lưu ý quan trọng
Đối với doanh nghiệp có dự án đầu tư tại tỉnh khác với nơi đặt trụ sở chính, rên thực tế, nhiều doanh nghiệp được tư vấn việc thành lập một pháp nhân độc lập tại địa phương có dự án để việc thực hiện nghĩa vụ thuế được thuận lợi và rõ ràng hơn.
