Cá nhân cho thuê nhà tính thuế TNCN dựa trên doanh thu trong năm dương lịch từ hoạt động cho thuê bất động sản. Nếu doanh thu không quá 1 tỷ đồng/năm, thuế TNCN không phát sinh. Nếu vượt 1 tỷ đồng/năm, thuế TNCN được tính theo công thức phù hợp với quy định hiện hành (chưa có hướng dẫn cụ thể nên chưa thể xác định rõ phương pháp tính).
Mốc cần nhớ: doanh thu cho thuê bất động sản trong năm dương lịch ≤ 1 tỷ đồng: không phát sinh thuế TNCN; doanh thu > 1 tỷ đồng: phần vượt 1 tỷ đồng chịu thuế TNCN theo quy định.
I. Bảng tra cứu nhanh mức thuế TNCN khi cho thuê nhà
| Doanh thu năm dương lịch | Cách xác định thuế TNCN | Lưu ý dễ sai |
|---|---|---|
| ≤ 1 tỷ đồng/năm | Không phát sinh thuế TNCN | So sánh tổng doanh thu năm, không theo từng tháng hoặc hợp đồng riêng |
| > 1 tỷ đồng/năm | Chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính thuế | Chờ hướng dẫn chính thức từ cơ quan thuế |
Bản chất cách tính thuế TNCN với hoạt động cho thuê bất động sản không tính theo doanh thu trừ chi phí và không áp dụng giảm trừ gia cảnh.
II. Cách xác định doanh thu tính thuế để tránh kê khai lệch
1. Doanh thu dùng để so ngưỡng 1 tỷ đồng
Doanh thu dùng để xác định ngưỡng là tổng doanh thu theo năm dương lịch từ hoạt động cho thuê bất động sản. Phần này dễ bị bỏ sót khi cá nhân có nhiều căn nhà hoặc hợp đồng thuê trong cùng năm.
- Nếu có nhiều bất động sản hoặc nhiều hợp đồng cho thuê, ngưỡng 1 tỷ đồng chỉ tính một lần trên tổng doanh thu trong năm.
- Cá nhân có thể phân bổ khoản được trừ theo hợp đồng, nhưng tổng mức được trừ không quá 1 tỷ đồng/năm.
- Cho thuê không trọn năm thì lấy doanh thu thực tế phát sinh trong năm để so với ngưỡng.
2. Tình huống dễ nhầm khi tính thuế
Cơ quan thuế thường kiểm tra kỹ phần tổng hợp doanh thu từ các hợp đồng. Một lỗi phổ biến là từng hợp đồng nhỏ không vượt ngưỡng nên nghĩ không phải nộp thuế, nhưng tổng doanh thu cả năm lại vượt 1 tỷ đồng.
Ví dụ thực tế
Một cá nhân có 2 hợp đồng cho thuê với tổng doanh thu 1,2 tỷ đồng trong năm. Vì chưa có hướng dẫn cách tính thuế phần vượt nên cá nhân cần theo dõi công văn, thông báo mới nhất của cơ quan thuế để tính thuế đúng.
Lưu ý quan trọng
- Ngưỡng áp dụng là 1 tỷ đồng/năm kể từ 01/01/2026.
- Chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay hay giảm trừ gia cảnh không được trừ khi tính thuế.
III. Kê khai thuế và biểu mẫu cần lưu ý
1. Biểu mẫu khai thuế
Cá nhân cho thuê bất động sản tự khai thuế bằng Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS, kèm theo Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê Mẫu số 01/BK-BĐS. Nếu doanh thu không vượt 1 tỷ đồng/năm thì thường không phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN và thuế GTGT.
2. Thời hạn khai và nộp thuế
| Phương án khai | Thời hạn nộp tờ khai | Thời hạn nộp thuế |
|---|---|---|
| Khai 1 lần/năm | Chậm nhất ngày 31/01 năm sau | Trùng hạn nộp tờ khai |
| Khai 2 lần/năm – lần 1 | Chậm nhất ngày 31/07 năm tính thuế | Trùng hạn nộp tờ khai |
| Khai 2 lần/năm – lần 2 | Chậm nhất ngày 31/01 năm sau | Trùng hạn nộp tờ khai |
Mức phạt cần nhớ: chậm nộp hồ sơ khai thuế có thể bị cảnh cáo nếu chậm 1-5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ. Các trường hợp khác bị phạt 2-8 triệu đồng tùy mức độ. Chậm nộp tiền thuế tính 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp.
Thực tế phổ biến là nhiều hồ sơ xác định đúng số thuế nhưng bị trễ hạn nộp tờ khai hoặc tiền thuế, và đây thường là phần đầu tiên bị kiểm tra khi thanh tra. Nếu hợp đồng cho thuê có thỏa thuận, tổ chức thuê có thể thay cá nhân khai, khấu trừ hoặc nộp thuế.
IV. Phân biệt với thuế GTGT tránh nhầm lẫn nghĩa vụ
Mục tiêu chính là thuế TNCN, nhưng cần lưu ý để không kê khai thiếu hoặc nhầm:
- Với doanh thu cho thuê bất động sản ≤ 1 tỷ đồng/năm, thuế GTGT cũng chưa phát sinh.
- Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm thì thuế GTGT tính riêng, không giống thuế TNCN.
- Lệ phí môn bài thuộc nghĩa vụ khác và không được xét trong nội dung tính thuế TNCN này.
Khi chuẩn bị hồ sơ cho thuê nhà, cách nhanh nhất là cộng tổng doanh thu cho thuê trong năm, so với ngưỡng 1 tỷ đồng, rồi theo dõi hướng dẫn mới nhất để xử lý phần vượt. Phương pháp này giúp tránh sai sót ngay từ đầu.
