Người có nghĩa vụ thuế gốc là cá nhân cho thuê nhà, cho thuê kho. Công ty đi thuê không phải người nộp thuế theo nghĩa vụ ban đầu; nhưng nếu hợp đồng có thỏa thuận công ty nộp thay, công ty có thể khai và nộp thay cho cá nhân. Thực tế, điều này dễ bị hiểu nhầm, nhất là khi doanh nghiệp thanh toán tiền thuê và giữ lại phần thuế để nộp.
I. Bảng tra cứu nhanh
| Nội dung | Cách hiểu đúng |
|---|---|
| Ai là người có nghĩa vụ nộp thuế? | Cá nhân cho thuê tài sản là người kê khai, nộp thuế với thu nhập từ cho thuê. |
| Công ty thuê có phải là người nộp thuế không? | Thông thường không phải người nộp thuế theo nghĩa vụ gốc. |
| Khi nào công ty được nộp thay? | Khi hợp đồng thuê có thỏa thuận công ty nộp thuế thay cho cá nhân. |
| Ngưỡng doanh thu cần lưu ý | Từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế theo ngưỡng miễn; vượt 1 tỷ đồng/năm phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định. |
| Cách xác định doanh thu | Tính trên tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch và tổng tất cả hợp đồng cho thuê. |
| Thuế suất cần chú ý | Việc xác định thuế suất và phần doanh thu chịu thuế áp dụng theo hướng dẫn của cơ quan thuế hiện chưa có. Đề nghị theo dõi để cập nhật. |
Mốc dễ bị kiểm tra: doanh thu cho thuê được xét theo tổng doanh thu trong năm dương lịch, tránh dùng từng hợp đồng riêng để kết luận.
II. Ai nộp thuế trong từng trường hợp?
1. Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận nộp thay
Cá nhân cho thuê tự kê khai và nộp thuế. Công ty thuê không đứng tên nghĩa vụ thuế của khoản thu nhập này. Đây là điểm hay bị truy thu khi doanh nghiệp nghĩ chỉ cần thanh toán đủ tiền thuê, còn thuế của chủ nhà không cần lo.
2. Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận công ty nộp thay
Công ty khai và nộp thuế thay cho cá nhân. Tuy nhiên, thu nhập chịu thuế vẫn thuộc cá nhân cho thuê, không chuyển sang công ty. Cơ quan thuế thường kiểm tra kỹ điều khoản này vì nếu không rõ ràng, việc đối chiếu hồ sơ dễ bị lệch giữa bên thuê và bên cho thuê.
Ví dụ thực tế
Một cá nhân cho công ty thuê kho. Nếu hợp đồng ghi rõ công ty nộp thuế thay, công ty có thể khai và nộp thuế theo cơ chế áp dụng. Nếu không, cá nhân tự kê khai và nộp thuế.
III. Doanh thu tính thuế, mức thuế và hồ sơ hay bị thiếu
1. Cách xác định doanh thu và nghĩa vụ thuế
- Nếu tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế theo ngưỡng miễn.
- Tổng doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Doanh thu tính theo tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch và tổng các hợp đồng cho thuê.
- Tiền thuê trả trước nhiều năm được phân bổ hoặc xác định theo nguyên tắc áp dụng cho năm tính thuế.
| Nội dung | Mức áp dụng |
|---|---|
| Ngưỡng doanh thu | 1 tỷ đồng/năm (theo quy định mới từ 2026) |
| Thuế GTGT | Theo hướng dẫn mới của cơ quan thuế |
| Thuế TNCN | Theo hướng dẫn mới của cơ quan thuế |
Lưu ý quan trọng
Nhiều người chỉ xem tiền thuê của một hợp đồng, trong khi cơ quan thuế tính trên tổng doanh thu cả năm. Nếu cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê, phần này dễ bị bỏ sót.
2. Hồ sơ khi công ty nộp thuế thay
Bộ hồ sơ thường bao gồm:
- Hợp đồng thuê.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê tài sản.
- Giấy tờ định danh cá nhân cho thuê.
- Tờ khai theo mẫu áp dụng.
Những hồ sơ chi tiết khác thường gặp:
| Hồ sơ | Ghi chú |
|---|---|
| Tờ khai 01/BĐS | Thay thế mẫu 01/TTS với cơ chế khai, nộp thay theo thỏa thuận. |
| Phụ lục 01-2/BK-TTS | Đính kèm hồ sơ kê khai |
| Bản sao hợp đồng thuê | Nộp vào lần đầu |
IV. Thời hạn, lỗi thường gặp và rủi ro xử phạt
1. Thời hạn kê khai, nộp thuế
- Cá nhân có thể khai từng kỳ thanh toán hoặc theo năm, tùy trường hợp.
- Khai theo từng lần phát sinh: chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ.
- Khai theo năm: chậm nhất 31/01 năm sau.
- Tổ chức khai thay: theo kỳ thanh toán trong hợp đồng.
Mốc thời gian quan trọng: ngày 10 và ngày 31/01 là các mốc dễ quên khi xử lý hồ sơ thuê tài sản.
2. Lỗi thường gặp và mức phạt
- Kê khai sai kỳ thanh toán.
- Thiếu phụ lục hợp đồng.
- Sai thông tin bên thuê.
- Không đính kèm hợp đồng lần đầu.
- Kê khai sai ngưỡng doanh thu.
Những lỗi này phổ biến, nhất là khi kế toán và bộ phận hành chính xử lý hồ sơ thuê của cá nhân tách biệt.
| Hành vi | Mức phạt áp dụng |
|---|---|
| Chậm nộp tờ khai 1-5 ngày (có giảm nhẹ) | Cảnh cáo |
| Chậm nộp tờ khai 1-30 ngày | 2-5 triệu đồng |
| Chậm nộp tờ khai 31-60 ngày | 5-8 triệu đồng |
| Chậm nộp tờ khai trên 90 ngày | 15-25 triệu đồng |
| Chậm nộp thuế | 0,03%/ngày |
Lưu ý quan trọng
Khi Thuận Thiên rà soát hồ sơ thuê nhà, thuê kho của cá nhân, thường hỏi đầu tiên: hợp đồng có điều khoản nộp thay không, doanh thu năm đã cộng đủ các hợp đồng chưa, chứng từ nộp thay có phù hợp với chi phí hạch toán. Hãy chú ý kỹ để tránh sai sót ngay từ đầu.
